IVA 10 % frente a 21 % en reforma y rehabilitación de vivienda habitual (2026)

En una reforma de piso el IVA no va «a ojo»: la Agencia Tributaria distingue reparación y renovación en vivienda de uso particular, rehabilitación de edificio y mera conservación. El tipo general es el 21 %; el reducido del 10 % solo entra si se cumplen requisitos de destino, antigüedad, reparto de materiales o, en rehabilitación, umbrales de coste sobre estructura, fachada o cubierta. Un presupuesto sin desglose de IVA por partida puede costarte miles de euros o dejar al profesional expuesto en una inspección. Esta ficha resume las reglas estatales publicadas en AEAT y en la Ley del IVA para contrastar lo que te promete la empresa de reformas antes de firmar.

21 % general · 10 % si cumples requisitos AEAT por tipo de obra No es un descuento que el reformista «aplique por ser tu casa»: depende de uso particular, antigüedad del inmueble, peso de materiales en la factura o de un proyecto de rehabilitación con umbrales. País Vasco y Navarra tienen haciendas forales: contrasta antes de asumir tipos estatales.

Rangos por zona

Alcance nacional: Mismo marco estatal; el IVA no cambia por ciudad
Madrid y alrededores: Madrid: verifica partidas y certificado de uso en presupuesto integral
Barcelona: Barcelona: comunidades y locales anejos con criterio distinto al piso privado
Valencia: Valencia: igual norma AEAT; desglosa materiales en cocina y baño
Sevilla: Sevilla: igual; cuidado con segundas residencias y alquiler
Bilbao: Bilbao: normativa foral en otros impuestos; IVA estatal salvo régimen especial

Qué debe incluir el presupuesto

Tipo de IVA aplicado a cada partida: mano de obra, demolición, suministro e instalaciones.
Si la obra se califica como renovación/reparación en vivienda habitual o como rehabilitación de edificio, y qué requisitos documentan.
Coste de materiales aportados por el contratista respecto al total (límite del 40 % para el 10 % en renovación).
Antigüedad desde fin de construcción o última rehabilitación (mínimo dos años para el 10 % en renovación).
En rehabilitación: porcentaje sobre estructura, fachada o cubierta y comparación con el 25 % del valor del edificio sin suelo.
Contrato directo contigo como promotor; subcontratas y quién factura a quién.
Certificado o declaración de uso particular de la vivienda cuando AEAT lo exija en la operación.
Qué ocurre si Hacienda reclama el 21 %: quién asume la diferencia y si hay cláusula de subsanación.

Ayudas e IVA

Next Generation, CAE y deducción IRPF exigen facturas nominativas con IVA correcto; un tipo mal aplicado puede invalidar justificantes aunque la obra esté bien hecha. Las ayudas no sustituyen la norma del IVA: primero encaja el tipo, luego el expediente de subvención. Cruza esta ficha con la de licencia de obras y con IRPF si hay partidas de eficiencia.

Renovación y reparación en vivienda habitual (10 % con condiciones)

Como regla general, reparar o conservar —cambiar un grifo, arreglar un atasco, sustituir un enchufe suelto— tributa al 21 %. AEAT reserva el 10 % a ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a vivienda cuando el destinatario es persona física y usa el inmueble para su uso particular, no para alquiler ni actividad económica aunque sea parcial.

Además, la construcción o rehabilitación previa debe haber finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras. Si el contratista aporta materiales, su coste no puede superar el 40 % de la base imponible de la operación: en una obra de €10 000, €3 000 en materiales puede ir al 10 %; €5 000 en materiales lleva el tipo general. La factura debe desglosar materiales y mano de obra para acreditarlo.

Rehabilitación de edificio (otro camino al 10 %)

Rehabilitar un edificio —no confundir con pintar un piso— exige un proyecto en el que más del 50 % del coste total (IVA excluido) corresponda a consolidación o tratamiento de estructura, fachadas, cubiertas u obras análogas, y que el coste global supere el 25 % del precio de adquisición (si compraste en los dos años previos) o del valor de mercado antes de la obra, descontando el suelo.

Debe tratarse de contrato directo entre promotor y contratista principal; las subcontratas no heredan automáticamente el tipo reducido. Una reforma interior sin impacto estructural no es «rehabilitación» a efectos de este tramo aunque el vecino lo llame así. Incluye en el expediente licencia, dirección facultativa y facturas que sumen el coste total del proyecto como define AEAT en sus preguntas frecuentes.

Materiales, promotor y factura

El 10 % no es un truco de caja: Hacienda cruza descripciones, importes y destino del inmueble. Si mezclas segunda residencia, local comercial o piso turístico, el tipo general suele aplicarse. En comunidades de propietarios el sujeto pasivo y el uso del edificio se analizan aparte del piso privado.

Pide por escrito la calificación fiscal de la obra y guarda justificante de uso habitual cuando corresponda. Si dudas entre 10 % y 21 %, un gestor o la propia sede de AEAT valen más que la frase del comercial. Después localiza reformistas en tu ciudad desde el directorio y contrasta dos presupuestos con el mismo criterio de IVA, no solo el total.

Preguntas frecuentes

¿Un baño o cocina nuevos llevan IVA al 10 % o al 21 %?

Depende de si la actuación encaja en renovación/reparación en vivienda habitual con los requisitos de AEAT (persona física, uso particular, edificio con más de dos años y materiales ≤ 40 % de la base) o queda como reparación puntual al 21 %. Una cocina integral con mucho suministro incluido puede superar el límite de materiales. Pide desglose: alicatado y mobiliario suelen pesar más que la mano de obra.

¿Pintar y cambiar el suelo de todo el piso aplican el 10 %?

Puede aplicarse el 10 % si el conjunto es una ejecución de obra de renovación en vivienda de uso particular y se cumplen antigüedad y tope de materiales. Pintura muy barata con poco material encaja mejor que una tarima premium suministrada por el instalador. Si solo pintas un dormitorio, AEAT puede ver una reparación al 21 %. Una sola factura global debe reflejar la calificación que defiende la empresa.

¿El propietario que alquila puede facturar reforma al 10 %?

No en las condiciones de vivienda habitual para uso particular: AEAT excluye explícitamente el arrendamiento y el uso empresarial o profesional, aunque sea parcial. Reformar entre inquilinos o preparar un piso turístico suele ir al 21 % salvo otro supuesto normativo distinto. El inquilino tampoco puede invocar el 10 % en obras que paga él si no es el destinatario con uso particular reconocido.

¿Qué documento demuestra que es mi vivienda habitual?

AEAT valora el destino real del inmueble: padrón, declaraciones censales, contratos o certificados pueden entrar en un expediente, pero no sustituyen el cumplimiento de todos los requisitos del tipo reducido. La empresa puede pederte una declaración responsable de uso particular antes de facturar al 10 %. Guarda copia; una inspección posterior puede pedir coherencia entre facturas, empadronamiento y actividad declarada.

¿Por qué una subcontrata me factura al 21 % si la reforma integral va al 10 %?

En rehabilitación de edificio el 10 % en ejecuciones de obra está ligado al contrato directo promotor–contratista principal; las entregas en cadena de subcontratas tienen reglas propias y a menudo tributan al tipo general. En renovación interior, quien factura debe cumplir individualmente los requisitos de materiales y destino. No asumas que el tipo del presupuesto marco se replica en cada factura parcial.

¿Un IVA mal aplicado afecta a Next Generation o a la deducción IRPF?

Las convocatorias y AEAT piden facturas conformes; un tipo indebido puede obligar a rectificar facturas o rechazar gastos subvencionables o deducibles aunque la obra sea elegible por otra vía. Separa en el presupuesto partidas de eficiencia y confirma IVA y NIF antes de justificar. El ahorro fiscal del 10 % no compensa perder una ayuda por documentación incoherente.

Fuentes

Ver profesionales en tu ciudad

Fichas de fuentes públicas; llama tú al teléfono publicado.

Guía actualizada: 2026-09 (orientativa; no verifica negocios).